حکم تخلیه و دستور تخلیه یکی از موضوعات و اختلافات مهم می باشد که امروزه در روابط بین موجر و مستأجر بیشتر به چشم میخورد مسئله تخلیه ملک استیجاری میباشد که اطلاع از شرایط و تشریفات آن برای هردو گروه لازم و ضروریست فلذا در مطلب ذیل در مورد آن بصورت کامل توضیح خواهیم داد.
دستور تخلیه چیست ؟
در اصطلاح حقوقی تخلیه عبارت از تخلیه کردن ملک توسط مستاجر به نحوری که موجر بتواند هر تصرفی در آن بنماید میباشد.بنابراین در زمانی که شخص متصرف در ملک،مأذون از طرف مالک نباشد(هیچگونه قرارداد اجاره ای با مالک تنظیم نگردیده باشد) نمیتوان از خواسته تخلیه استفاده نمود بلکه بایستی از عنوان خلع ید یا رفع تصرف یا شکایت رفع تصرف عدوانی بهره جست.لازم به ذکر است دستور تخلیه فقط در مورد املاک مسکونی قابلیت صدور دارد و املاک تجاری مشمول این عنوان نیستند.
-
شرایط صدور دستور تخلیه چیست؟
1-قرارداد اجاره ای بین موجر و مستأجر وجود داشته باشد.
2-قرارداد اجاره مربوطه به املاک مسکونی باشد.
3-ملک مورد اجاره با سند عادی اجاره داده شده باشد نه سند رسمی(دفتراسناد رسمی).
4-علاوه بر موجر و مستأجر،دو نفر دیگر نیز ذیل اجارهنامه را امضاء کرده باشند.
5-مدت اجاره منقضی شده باشد.
- مزیت مهم دستور تخلیه نسبت به حکم تخلیه چیست؟
- مهمترین امتیاز ،فوری بودن و سرعت آن است بطوریکه پس از تحقق شرایط فوق و به محض تقاضای موجر و بدون نیاز به تشریفات و جلسه رسیدگی ،مرجع قضایی دستور تخلیه را صادر مینماید.البته موجر برای تخلیه مبایست مبلغ ودیعه را در صندوق دادگستری پرداخت نماید
-
مرجع صالح جهت رسیدگی کجاست؟
در قراردادهای اجاره املاک مسکونی مرسوم که اغلب بصورت سندعادی و در بنگاه ملکی تنظیم میگردد،شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام به صدور دستور تخلیه مینماید.
- در قراردادهای اجاره املاک مسکونی که در دفاتر اسناد رسمی و بصورت رسمی تنظیم میگردد،واحد اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک اقدامات لازم برای تخلیه را انجام میدهد.
- اگر ملک استیجاری،ملک تجاری باشد(رسمی یا غیررسمی) دادگاه عمومی حقوقی وقوع ملک مرجع صالح به رسیدگی میباشد.
-
مراحل صدور دستور تخلیه به چه صورت است؟
- مراجعه موجر به دفتر خدمات قضایی و ثبت درخواست تقاضای صدور تخلیه فوری
- ارجاع تقاضا توسط دفترخدمات قضایی به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک
- پس از ارجاع پرونده به شورا،موجر میبایست مبلغ ودیعه پرداختی مستأجر را در حساب سپرده دادگستری واریز نماید.
- صدور دستور تخلیه توسط شورا در صورت احراز شرایط لازم
- دریافت دستور تخلیه از شعبه و مراجعه به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف
-
مراحل صدور حکم تخلیه املاک مسکونی به چه صورت است؟
در چند مورد، مرجع قضایی نسبت به قرارداد اجاره املاک مسکونی، حکم به تخلیه مورد اجاره توسط مستاجر صادر می نماید. یکی از این موارد فسخ قرارداد اجاره می باشد. اغلب در قراردادهای اجاره دیده شده است که در مواردی از جمله عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط مستاجر و غیره حق فسخ برای موجر پیش بینی شده است.
در صورت احراز هر یک از این موارد موجر می تواند ضمن فسخ قرارداد اجاره، تقاضای تخلیه مورد اجاره را نماید. در این مرحله بهتر است ابتدا موجر ضمن ارسال اظهارنامه رسمی، مراتب فسخ قرارداد را به مستاجر اعلام نماید و پس از آن با مراجعه به دادگستری و تقدیم دادخواست تقاضای تایید فسخ اعلامی از سوی موجر به مستاجر و حکم تخلیه را از دادگاه حقوقی نماید. دادگاه نیز در صورت احراز شرایط فسخ و ذیحقی موجر شحکم تخلیه مورد اجاره علیه مستاجر صادر می نماید.
درصورتی مرجع قضایی نسبت به قراردادهای اجاره املاک مسکونی حکم به تخلیه صادر مینماید که شرایط فسخ قرارداد اجاره محقق شده باشد که از شروط فاسخ اغلب قراردادهای اجاره عدم پرداخت اجاره بها،تعدی و تفریط مستأجر و … میباشد که موجب محق شدن موجر در تقاضای فسخ میباشد که در صورت ایجاد شرط فسخ ،موجر جهت تقاضای فسخ ابتدا یک اظهارنامه رسمی به مستأجر ارسال و مراتب فسخ قرارداد اجاره را به وی اعلام مینماید و سپس با مراجعه به دفترخدمات قضایی و مدارک لازم،دادخواست تأئید فسخ قرارداد اجاره و صدور حکم به تخلیه را تقدیم مینماید که دادگاه نیز در صورت احراز شرایط فسخ و ذیحق بودن موجر،حکم بر تخلیه ملک صادر مینماید که در ادامه جهت اجرای این حکم به اجرای احکام دادگاه حقوقی مراجعه مینماید.
- یکی دیگر از موارد تقاضای حکم تخلیه زمانی است که قرارداداجاره ملک مسکونی به شکل عادی تنظیم شده باشد ولی شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در آن رعایت نشده باشد از قبیل عدم امضاء دونفر شاهد ذیل قرارداد که در این صورت نیز موجر میبایست به دفترخدمات قضایی جهت تقدیم دادخواست حکم تخلیه مراجعه نماید.
- شرایط حکم تخلیه ملک تجاری ( مغازه ) به چه صورت است؟
در این مورد باید قائل به تفکیک نسبت به قراردادهای قبل از سال 1376 و بعد از آن شد زیرا که قراردادهای منعقده قبل از سال 1376 مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 میباشد.
-
حکم تخلیه براساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356:
موجر بدلیل تعلق یا عدم تعلق حق کسب و پیشه حق تخلیه ندارد مگر در صورت شرایط ذیل:
- موجر جهت حکم تخلیه میبایست تمام حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت نماید.
1-تخلیه ملک به علت نیاز شخصی موجر
2-تخلیه ملک به علت تخریب آن و اقدامات لازم جهت نوسازی آن.
- موجر جهت حکم تخلیه میبایست نصف حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت نماید.
انتقال منافع ملک استیجاری به غیر از سوی مستأجر بدون اذن مالک
- در برخی موارد موجر جهت حکم تخلیه بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه میتواند تقاضای حکم به تخلیه مستأجر را بخواهد.
-
حکم تخلیه براساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376:
طبق این قانون در موارد انقضای مدت اجاره و فسخ اجاره،موجر حق تخلیه ملک را دارد مگر اینکه:
1-مستأجر در ابتدای تصرف مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نموده باشد.
2-در قرارداد اجاره شرطی به نفع مستأجر درج شده باشد مثل اینکه موجر ملزم به تمدید سالانه قرارداد با مبلغی مشخص با مستأجر میباشد .
- درصورت پرداخت سرقفلی توسط مستأجر ،موجر جهت تخلیه میبایست سرقفلی را به نرخ روز که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میگردد پرداخت نماید.
-
سخن نهایی:
تقاضای دستور تخلیه یا حکم تخلیه دارای پیچیدگی های فراوان میباشد که فهم و انجام آن توسط یک شخص غیرحقوقی بسیار سخت و زمان بر میباشد بنابراین پیشنهاد میگردد جهت اقدام از تجربیات و مشاوره یک وکیل متخصص در امور اجاره و تخلیه جهت موفقیت در پرونده کمک بگیرید. جهت کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره حقوقی رایگان بصورت غیرحضوری از طریق برنامه پیام رسان های ذیل ارتباط بگیرید.
