دستور فروش مال مشاع

مال مشاع چیست؟

مال مشاع،مالی است که دو یا چند نفر به‌صورت مشترک در مالکیت مالی دارند و هرکدام از این مالکین مشاعی، در جزءجزء مال مشترک مالکیت دارند. مالکیت مشاعی از دو طریق حاصل می‌گردد:1-به‌صورت اختیاری (عقود) 2-قهری (ارث)

مراحل گرفتن گواهی عدم افراز ملک مشاع

مطابق ماده یک قانون افراز، افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه‌یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، درصورتی‌که مورد تقاضای یک یا‌ چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل وقوع ملک است و واحد ثبت مکلف است با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.

درصورتی‌که ملک قابل‌اجرا باشد اداره ثبت نسبت به تقسیم آن اقدام می‌نماید و چنانچه بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل‌اجرا تشخیص داده شود، گواهینامه‌ای به خواهان افراز داده می‌شود و در آن غیرقابل‌اجرا و تقسیم بودن ملک گواهی می‌گردد.

بنابراین، متقاضی افراز می‌بایست  با به‌همراه‌داشتن گواهی‌نامه عدم افراز و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر صدور دستور  فروش مال مشاع به دادگاه حقوقی ملک تقدیم  نماید و دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را  برای اجرای حکم به دایره اجرا می‌فرستد. مدیر اجرا نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می‌نماید؛ بنابراین هرکدام از مالکین مال مشاعی می‌توانند تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع را بنمایند.

 نحوه رسیدگی  و صدور رای در دادگاه

رایی که دادگاه  در موضوع تقاضای فروش ملک مشاع، صادر می‌کند دستور است و در قالب حکم یا قرار نیست؛ بنابراین این دستور فروش ملک مشاع، قابل‌تجدید نظرخواهی و فرجام‌خواهی نمی‌باشد.
با عنایت به اینکه دستور فروش مال مشاع   حکم محسوب نمی‌شود، نیازی به تقاضای صدور اجرائیه از طرف خواهان نمی‌باشد و  خواهان می‌تواند از اجرای احکام تقاضای صدور اجرائیه بنماید.
در موارد ذیل  خواهان تقسیم مال مشاع باید تقاضای خود را از دادگاه نماید:
1- صورتی که ملک ثبت نشده یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد.

2- میان شرکا غایب و یا محجوری وجود داشته باشد.

مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاع

مرحله اول :

درصورتی‌که ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد، هر یک از مالکین مشاعی ملک باید با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضایی را مبنی بر افراز ملک مشاع به اداره ثبت تحویل دهد.  پس از آن کارشناس مربوطه با مراجعه به پرونده ثبتی و پرونده را به نقشه‌بردار ثبت ارجاع می‌نماید و با تعیین وقت قبلی در حضور همه مالکین مشاعی نقشه‌برداری انجام می‌شود. پس از آن صورت‌جلسه‌ای تنظیم و به امضا همه مالکین مشاعی می‌رسد .

سپس تصمیم واحد ثبتی به مالکین ملک مشاعی ابلاغ می‌شود و این تصمیم ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ قابل‌اعتراض در دادگاه عمومی محل است.

مرحله دوم :

درصورتی‌که طبق نظریه اداره ثبت ملک قابل‌اجرا نباشد، متقاضی فروش باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید.  خواهان می‌بایست در دادخواست  نام  و سایر مشخصات خود و نام تمامی شرکا را در دعوای تقسیم تصریح نماید و همچنین دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود را در مال مورد تقاضای تقسیم  به دادگاه صالح تسلیم نماید.

مرحله سوم :

در این مرحله دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان باید نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام نماید. بعد از اینکه دستور فروش ملک مشاع صادر شد، ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد.

در مزایده  مال مشاع کارشناس یک قیمت پایه‌ای برای ملک مشاع تعیین می‌کند و شخصی برنده مزایده است که بالاترین بها را پیشنهاد داده باشد.

فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک

درصورتی‌که یکی از مالکین مشاعی نسبت به فروش تمام ملک مشاعی اقدام نماید در این صورت فروش نسبت به سهم خود صحیح  اما نسبت به میزان سهم شرکا دیگر  نافذ نخواهد بود، و این  معامله فضولی محسوب می‌شود. لازم به ذکر است  که فروش ملک مشاعی بدون اجازه سایر شرکا جرم نیست .

مرجع رسیدگی به صدور گواهی عدم افراز

مطابق قانون فروش و افراز املاک مشاعی مصوب سال ۱۳۵۷ مرجع رسیدگی به صدور گواهی عدم افراز،  واحد ثبتی محل وقوع ملک است. توجه داشته باشید که اداره ثبت نسبت به املاکی گواهی عدم افراز صادر می‌کند که جریان ثبتی آنها خاتمه‌یافته باشد  اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد.

 مراحل افراز ملک  چگونه است؟

برای افراز ملک باید به سند ملک توجه کرد  که دارای دو حالت است :

درصورتی‌که ملک مشاعی دارای سند رسمی است و جریان ثبتی آن تمام شده است، باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرد.
درصورتی‌که ملک مشاعی دارای سند رسمی نیست و جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است، در این حالت درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی است.

نحوه مزایده ملک مشاع

درصورتی‌که ملک غیرقابل‌اجرا تشخیص داده شود می‌توانید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نمایید.

دراین‌خصوص باید گواهی عدم قابلیت افراز را نیز به پیوست دادخواست به دادگاه ارائه دهید.

پس از اینکه به تشخیص دادگاه ملک غیرقابل‌اجرا تشخیص و دستور فروش صادر گردید، پرونده  برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام ارسال می‌شود. در مرحله بعدی ملک توسط کارشناس ارزیابی می‌شود و روز و ساعت مزایده مشخص و به مزایده گذاشته می‌شود. پس از مزایده  و فروش ملک مشاع اجرای احکام، هزینه‌های قانونی خود را از آن مبلغ برداشت می‌کند و سهم هر یک از شرکای را  به آنها پرداخت می‌کند.

هزینه مزایده ملک مشاع چقدر است؟
ماده ۱۰ آیین‌نامه افراز و فروش املاک مشاع یک بیستم آن (نیم عشر) است.

هزینه دستور فروش ملک مشاع

هزینه دستور فروش ملک مشاع شامل هزینه دادرسی و هزینه مزایده است. مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوبه ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی آن، در صورت تقاضای یکی از مالکین مشاعی دادگاه فقط دستور فروش را صادر کند نه حکم. دستور صادره فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است؛ لذا فقط هزینه ثبت دادخواست باید پرداخت شود.
هزینه دستور فروش ملک مشاع
هزینه دستور فروش ملک مشاع شامل هزینه دادرسی و هزینه مزایده است. مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوبه ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی آن، در صورت تقاضای یکی از مالکین مشاعی دادگاه فقط دستور فروش را صادر کند نه حکم. دستور صادره فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است؛ لذا فقط هزینه ثبت دادخواست باید پرداخت شود.

مدارک لازم برای ثبت دادخواست  فروش مال مشاع عبارت‌اند از:

۱ . کپی سند مالکیت ملک مشاع

۲ . کپی تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیرقابل‌اجرا بودن ملک مشاع (گواهی عدم افراز)

۳ . کپی گواهی انحصاروراثت ورثه(درصورتی‌که ملک مشاع ورثه‌ای باشد)

۴ . گواهی قطعیت تصمیم واحد ثبتی محل یا عدم وصول اعتراض به آن در مهلت قانونی

وکیل فروش ملک مشاع

در بررسی دعاوی تقسیم مال مشاع و دستور فروش ملک مشاع نکته‌ای که حائز اهمیت است، و آگاهی نسبت به آن می‌تواند مشکل‌گشا باشد، موضوعاتی همچون مراجع صالح به رسیدگی یا انواع تقسیم و اطلاعاتی است که ما به طور مختصر اما جامع در این مقاله در اختیارتان قرار داده‌ایم.

البته این امر که موضوع تقسیم مال مشاع همیشه با چالش‌های گوناگونی درگیر است، امری بدیهی است چرا که اصولاً شرکای هرکدام خود را محق دانسته و در پی به‌دست‌آوردن آن حق هستند. پس ازاین‌رو کشمکش‌های فراوانی بین آنان در جریان خواهد بود. از طرف دیگر زیاده‌خواهی برخی از انسان‌ها باعث بروز مشکلات جدی‌تری در این موضوع می‌شود.

فروش مال مشاع بدون اجازه سایر شرکا

بر اساس ماده 581 قانون مدنی تصرفات هرکدام از شرکای، بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود که این فضولی بودن معامله به همان معنای غیرنافذ بودن آن است.به‌موجب این ماده‌قانونی درصورتی‌که یکی از مالکین مال مشاعی، ملک را بدون اجازه سایر شرکای مال مشاعی بفروشد این معامله نافذ نبوده و اگر شرکا این معامله را تنفیذ نکنند قابل‌فسخ خواهد بود.

 نمونه دادخواست فروش مال مشاع