اختلافات بین موجر و مستاجر

اختلافات بین موجر و مستاجر

موجر و مستاجر  در طول مدت عقد اجاره  باید به عقد اجاره پایبند باشند و از  پدید آمدن اختلافات بین موجر و مستاجر خودداری نمایند. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.  با پایان یافتن مدت معمولا اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید، اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید که در ذیل این این مطلب به بررسی راه‌حل قانونی برای تخلیه ملک و تبعات آن می پردازیم.

نوع قرارداد وشرایط آن میان موجر و مستاجر

تنظیم قرارداد اجاره هم بصورت عادی هم بصورت رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در دفاتر مشاورین املاک مبادرت به تنظیم قرارداد می نمایند. باید توجه داشت که در قراردادهای عادی حتماً دونفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء نمایند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند.

انواع درخواست تخلیه :

الف : صدور دستور تخلیه فوری

پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع رسیدگی کننده ( شورای حل اختلاف محل) صادرمی گردد که البته همانطور که در بالا اشاره شد باید توجه داشت که در قراردادهای عادی حتماً دونفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء نمایند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند که یکی از آن مزایا قابلیت صدور دستور تخلیه فوری می باشد.

ب: صدور حکم تخلیه

اگر مدت اجاره منقضی نگردیده باشده پس از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر می گردد. حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی می باشد.

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه مستاجر

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد٬ به‌موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف٬ در صلاحیت این شورا خواهد بود، اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. هم‌چنین بموجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌طرفیت دوایر٬ سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

به طور خلاصه مطابق با بند ب ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴/۰۹/۱۶  رسیدگی به تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به‌ جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد.

خسارت مستاجر به موجر

اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و… باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام نماید، بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه یا شورای حل اختلاف حسب مورد (تا ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و مازاد آن در صلاحیت دادگاه می باشد) مراجعه و دادخواست جداگانه تقدیم نماید و با درخواست و صدور قرارتامین خواسته نیز می تواند مبلغ ودیعه را نزد شورا یا دادگاه توقیف نماید (پس از پرداخت خسارت احتمالی) تا پس از صدور و قطعی شدن رای مبلغ مورد حکم از آن محل برداشت گردد. بهتر است اقامه این دعوی قبل از درخواست تخلیه صورت پذیرد تا گواهی توقیف مبلغ ودیعه یا گواهی تقدیم دادخواست، همزمان با درخواست تخلیه به مرجع رسیدگی کننده، تقدیم گردد

تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل مستاجر

در این قسمت وکیل ملکی  در مورد تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل و فسخ اجاره به دلیل تغییر شغل و دلایل اثباتی برای طرح دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل  توضیحاتی را برای شما عزیزان بیان می دارد.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356در بند 7ماده 14به مواردي میپردازد که موجر حق درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد “در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره براي شغل معینی اجاره داده شود و مستأجر بدون رضاي موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد “.

درصورتی که مستاجر  بدون اجازه مالک به تغییر شغل خود بدون اجازه مالک اقدام نماید موجر میتواند با طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل  علیه مستاجر مطرح نماید که در این صورت نامبرده باید محل را تخلیه کند و حق کسب و پیشه یا تجارت خویش را نیز از دست خواهد داد، مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل گذشته باشد.

 اقدام مالک سرقفلی به تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی

وکیل دعاوی سرقفلی در این زمینه بیان می دارد تغییرات فیزیکی مجاز در محل سرقفلی باید به گونه‌ای باشد که باعث ایجاد تغییر اساسی در اصل بنا نشود.

برای مثال، مستاجر هنگام بازسازی مغازه سرقفلی و ایجاد تغییرات فیزیکی اجازه ندارد بالکنی در ساختمان ایجاد کند و یا دیوارکشی انجام بدهد. زیرا این‌ها همگی باعث تغییر و تعدی و تفریط اصل بنا می‌شود.

در  صورت تخلف مستاجر از این  موضوع، مالک می‌تواند دستور تخلیه مستاجر را بدهد و حق و کسب و پیشه او را نیز پرداخت نکند.

مشاوره با وکیل سرقفلی

از آن‌جایی که پرونده‌های سرقفلی بسیار پیچیده هستند و اکثر افراد دانش کافی نسبت به آن ندارند، بهتر است هنگام بروز مشکل در این زمینه، از مشاوره با وکیل سرقفلی کمک بگیرید تا با ریسک کمتری کارها به نتیجه برسند.

  الزام به تعمیرات محل سرقفلی

انجام تغییر و تعمیراتی که برای سود و بهره بردن مستاجر نیاز است، وظیفه مالک می‌باشد. در صورت انجام نشدن این کار توسط مالک، دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی صورت می‌گیرد و مستاجر اجازه دارد به دادگاه مراجعه کند.

تغییرات در ملک سرقفلی

به طور کلی تغییرات در ملک سرقفلی به دست مستاجر باید به طور جزئی انجام بشود و تغییرات در ملک سرقفلی  نباید طوری باشد ساختار آن مغازه به طور کامل تغییر پیدا کند.

سخن پایانی

قانون گذاز در موارد بسیار معدودی این حق را به موجر داده است که علیه مستاجر دادخواست تخلیه ملک  سرقفلی بدون پرداخت حق کسب و پیشه را مطرح نماید مثل این که مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به تغییر شغل نماید یا اجاره را پرداخت ننماید و به طور کلی در ملک سرقفلی مرتکب تعدی و تفریط گردد همچنین زمانی که خود مالک به مالش احتیاج دارد خواه سکونت باشد برای خانواده اش و یا تجارت باشد برای خودش و در نهایت ملک از نظر وی نیاز به نوسازی داشته باشد که این مقاله به بیان این مسائل به نحو تفصیلی پرداخته است.