اثبات وقوع بیع چیست

اثبات وقوع بیع زمانی مطرح می‌گردد که  عقد بیعی میان دو طرف محقق شده باشد؛ اما مبایعه‌نامه مکتوبی در میان نباشد، و طرف مقابل بیع را منکر شود که در این صورت ذی‌نفع می‌تواند با استناد به سایر ادله اثبات دعوا مانند شهادت شهود یا سایر قراین و شواهد، وقوع عقد بیع را نزد دادگاه اثبات نماید.

دادگاه پس از بررسی مستندات و مدارک خواهان پرونده اثبات وقوع بیع  و درصورتی‌که وقوع بیع را بین متعاملین احراز نماید حکم به تأیید وقوع بیع صادر خواهد نمود. لازم به توضیح است دعوی اثبات وقوع بیع ممکن است از سوی هر دو طرف یعنی خریدار یا فروشنده علیه شخص منکر عقد مطرح گردد و رای اصداری دادگاه در این زمینه جنبه اعلامی داشته و فاقد اجرائیه است.

تفاوت اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع

وکیل  دعوی اثبات وقوع بیع بیان می‌دارد یکی از تفاوت‌های مهم میان این دو دعوی این است که  در اثبات مالکیت سند مالکیت مکتوب موجود است و تنها با توافق فروش انجام نمی‌شود؛ ولی در وقوع بیع خریدار و فروشنده در فروش توافق می‌کنند و سند مکتوبی وجود ندارد. در اثبات مالکیت می‌توان به تصرف اماره استناد کرد و منظور این است که فرد امکان تصرف در مال به هر شکلی را دارا است؛ زیرا از نظر عرف فرد موردنظر مالک است.

تفاوت دیگر آن است که   دعوای اثبات مالکیت تنها در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی قابلیت استماع و رسیدگی دارد؛ در حالیه دعوای اثبات وقوع عقد بیع ممکن است راجع به املاک ثبت شده یا ثبت نشده اقامه شود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای اثبات وقوع عقد بیع

دعوی اثبات وقوع بیع در خصوص اموال غیرمنقول برابر با ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک قابلیت طرح و رسیدگی دارد.

اثبات وقوع عقد بیع مالی است یا غیرمالی

وکیل خوب دعاوی حقوقی بیان می دارد دعوای اثبات  معامله بیع از نوع دعواهای مالی است و هزینه دادرسی که برای آن در نظر گرفته شده برای هر مرحله از طرح دعوا و رسیدگی به آن متفاوت خواهد بود

هزینه دادرسی اثبات وقوع بیع

در مرحله بدوی درخواست رسیدگی به اثبات وقوع بیع مبلغ دونیم درصد تا ۳.۵ درصد ارزش خواسته برای هزینه دادرسی تعیین می‌شود.

برای مرحله واخواهی و تجدیدنظر، هزینه دادرسی بر اساس ارزش محکوم به‌حساب می‌شود و میزان آن حدود ۴.۵ درصد محکوم به است.

در مرحله فرجام‌خواهی، اعاده دادرسی و اعتراض ثالث، هزینه‌ای که برای دادرسی در نظر گرفته می‌شود ۵.۵ درصد ارزش محکوم به است.

دعوی اثبات وقوع بیع در اموال غیرمنقول

1.      املاک دارای سابقه ثبتی

اگر ملک دارای سابقه ثبتی بدون وجود مبایعه‌نامه یا سند مکتوب مورد معامله گردد شخص مدعی وقوع بیع باید علاوه بر خواسته وقوع بیع، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هم مطرح نماید و دعوی اثبات وقوع بیع به‌تنهایی فقط مالکیت را اثبات می‌کند.

• نظر هیات عالی در صورت‌جلسه نشست قضایی مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۱۴

نظر به اینکه خواهان با طرح دعوای اثبات وقوع بیع املاکی که دارای سابقه ثبتی دارند، قصد دارد از آثار آن که اثبات انتقال مالکیت است، بهره بگیرد، درحالی‌که مطابق مواد ۲۲، ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت، ایجاد و انتقال مالکیت رسمی املاک ثبت شده، با ثبت در دفتر املاک محقق می‌شود و آرا وحدت رویه شماره‌های ۵۶۹- ۱۳۷۰/۱۰/۱۰و ۶۷۲- ۱۳۸۳/۱۰/۰۱صحت این استدلال را ثابت می‌کند؛ به‌علاوه برای خریدار امکان طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» وجود دارد، لذا دعوی اثبات وقوع بیع املاک دارای سابقه ثبتی به کیفیت مذکور قابلیت استماع  ندارد.

• رای وحدت رویه اثبات وقوع عقد بیع مذکور در مبایعه‌نامه عادی استنادی به طور مجرد قابلیت استماع ندارد.

2. املاک فاقد سابقه ثبتی

اگر ملک مورد معامله فاقد سابقه ثبتی باشد و به‌وسیله مبایعه‌نامه و قولنامه مورد خریدوفروش واقع گردد، شخصی که مدعی وقوع بیع بدون مبایعه‌نامه است  باید تنها دادخواست اثبات وقوع عقد بیع را مطرح نماید.

خوانده دعوی اثبات وقوع بیع و تنفیذ آن

شعبه 55 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در یکی از آرای خود به شماره 9409970238000564  اظهار می‌دارد در دعوای اثبات وقوع بیع و تنفیذ آن، باید مالک رسمی ملک طرف دعوی قرار گیرد؛ زیرا در غیر این صورت، افراد سودجو با تبانی یکدیگر و طرح دعاوی غیرواقعی، باعث تزلزل اسناد رسمی مالکیت می‌شوند.

اثبات بیع اموال منقول

وکیل دعاوی مالکیت اظهار می دارد اثبات وقوع معامله اموال منقول نظیر طلا و جواهرات و خودرو و… با اموال غیرمنقول متفاوت است؛ زیرا که در اموال منقول  به استثنا خودرو نیازی به ارائه سند مکتوب مالکیت نیست. در ثابت‌کردن معامله در اموال منقول قاعده ید یا همان قاعده تصرف جاری است.

بر اساس قاعده ید مال منقول در دست و تصرف هرکسی باشد او مالک مال منقول محسوب می‌شود مگر این که خلاف آن اثبات گردد. در هر یک از مراحل حضور وکیل اثبات مالکیت شما را سریع‌تر و آسان‌تر به هدفتان می‌رساند. برای دریافت مشاوره با مؤسسه حقوقی ما تماس حاصل نمایید.

شرط استماع دعوی اثبات مالکیت

دعوی اثبات مالکیت در مواردی قابلیت پذیرش و استماع را دارد که مال موضوع خواسته اعم از منقول یا غیرمنقول، دارای سابقه ثبتی نبوده باشد؛ بنابراین در مواردی مانند نقل‌وانتقال خودرو که مطابق قانون مالک، کسی است که نام وی در اداره راهور به ثبت رسیده است، دعوی مذکور مسموع نیست؛ زیرا با صدور حکم بر اثبات مالکیت نسبت به اموال ثبت شده موجبات تعارض در اسناد رسمی ایجاد خواهد شد.

نحوه اثبات وقوع بیع شفاهی

وکیل متخصص بیع اعلام می دارد درصورتی‌که دلیل دیگری برای ثابت‌کردن معامله نباشد و وقوع بیع و یا مبایعه‌نامه، انکار شود و یا بیع شفاهی باشد خواهان می‌تواند درخواست اتیان سوگند نماید و در صورت عدم انجام سوگند توسط خوانده یا منکر مبایعه‌نامه، با انجام سوگند توسط خواهان، وقوع عقد بیع اثبات می‌شود.

نحوه احراز بیع در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی خودرو

شعبه 64 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دعوی احراز بیع خودرو با صدور  دادنامه شماره 9509972131200272 اظهار می‌دارد: در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی خودرو، وقوع بیع با ارائه مبایعه‌نامه و عدم ایراد خوانده (اظهار تردید یا جعل)، قابل احراز است و صدور قرار عدم استماع دعوی به دلیل لزوم اثبات بیع با طرح دعوی مستقل برخلاف مبانی حقوقی است.

مدارک لازم برای اثبات بیع

اگر یکی از طرفین معامله بیع  منعقده را برخلاف قرارداد یا به‌صورت شفاهی منکر شود، طرف مقابل باید طبق مدارک و ادله‌ای که دارد وقوع عقد بیع را اثبات کند. از جمله مدارک لازم عبارت است از: سند مالکیت، اقرار، شهادت، سوگند و  سایر امارات و قرائن ادله دعوی مثل صدا یا فیلم ضبط شده در هنگام انجام معامله یا ردوبدل‌کردن اسنادی مانند چک بین طرفین معامله اشاره نمود.

 دعوی احراز عدم وقوع بیع

وکیل خوب دعاوی ملکی بیان می دارد دعوی احراز عدم وقوع بیع در واقع دعوی تلقی نمی‌شود؛ زیرا در امور حقوقی اصل بر عدم وقوع اعمال حقوقی است و کسی مدعی خلاف آن است باید آن را اثبات کند و همین عدم بقا مالکیت قابلیت استماع ندارد.

دعوای اثبات وقوع عقد بیع یا تصدیق صحت اعتبار مبایعه‌نامه به‌تنهایی قابلیت استماع دارد؟

نظر هیات عالی قضایی در صورت‌جلسه نشست قضایی ۱۳۸۴/۰۵/۱۲ شهر مشهد

دعوای اثبات وقوع عقد بیع یا تصدیق صحت اعتبار مبایعه‌نامه عادی یا اثبات مالکیت درمورد املاکی که سابقه ثبت و صدور سند مالکیت داشته‌اند به‌تنهایی قابلیت استماع را ندارد؛ زیرا آنچه که در مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی تصریح شده، اصل نفوذ صحت معاملات است که از باب تحکیم قانونی است. به‌عبارت‌دیگر صدور حکم اعلامی بر صحت وقوع معامله اثر تملیکی ندارد و ذی‌‌‌نفع باید در اجرای مقررات مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت با طرح ادعای وقوع و تحقق معامله الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملک مورد معامله را خواستار شود تا با رعایت تشریفات قانونی ملک به نام وی انتقال رسمی یابد.
قانون‌گذار در تأیید صحت معامله و تاریخ آن را صرفاً در موارد خاص در قالب‌های معینی پیش‌بینی کرده، من‌جمله تبصره ماده ۷ قانون زمین‌شهری مصوب ۱۳۶۶ در یک مقطع زمانی برای حفظ حقوق کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸ با اسناد عادی دارای زمین بوده‌اند مقررات خاصی را وضع نموده که در صورت تشکیل پرونده در جهت قانونی در مرجع مربوط و تقدیم دادخواست لازم در مرجع صالح قضایی، امکان انتقال و عمران ملک فراهم گردد و مفاد رأی وحدت رویه شماره ۵۴۵ – ۳/۱۱/۶۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز موید همین معناست. همچنین در مواد ۴، ۵ و ۶ قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد آنها در اثر جنگ یا حوادث غیرمترقبه‌ای… از بین رفته‌اند و یا ماده ۲۹۱ قانون امور حسبی که مقنن تأیید اصالت و تنفیذ سند را در قالب خاص مقتضی داشته است؛ بنابراین، جز در مواردی که در قانون پیش‌بینی شده، در سایر موارد دعوای تأیید صحت مبایعه‌نامه باتوجه‌به اصل و فرض قانونی، قابل استماع نیست، و دارنده سند عادی مبایعه‌نامه می‌‌‌‌‌تواند دعوای الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال را طرح و اقامه کند که دادگاه با احراز وقوع معامله و تحقق ارکان آن حکم مقتضی صادر خواهد کرد.

• نظریه مشورتی اثبات وقوع بیع

نظر مشورتي 7/98/1339 مورخ 1398/12/10 اداره كل حقوقي قوه قضائيه – مصوب 1398/12/10

سؤال: در دعواي ابطال سند رسمي مالكيت كه خواهان مدعي است انتقال‌دهنده ملك قبل از انتقال به ثالث ملك را با سند عادي به وي با صلح يا هبه يا بيع منتقل نموده است آيا بايد خواهان ابتدا دعوي اثبات وقوع بيع يا هبه يا صلح را اقامه نمايد و سپس دعوي ابطال سند رسمي قابليت استماع داشته باشد.

پاسخ: در فرض سؤال كه خواهان با طرح دعواي ابطال سند رسمي انتقال مدعي است ملك متنازع فيه را پيش از خوانده خريداري كرده و انتقال‌دهنده در زمان انتقال و تنظيم سند رسمي انتقال مالك مبيع نبوده و سندي كه موضوع درخواست ابطال قرار گرفته است، متعاقب بيع فضولي نسبت به مال وي تنظيم شده است، هرچند رسيدگي و پذيرش دعواي ابطال سند، فرع بر قبول ادعاي خواهان مبني بر تقدم معامله او و مالك اصلي است ولي خواهان الزامي به طرح دعواي مستقل مبني بر اثبات وقوع بيع قبل از خوانده دعوا ندارد و اين ادعا در جريان رسيدگي به دعواي ابطال سند و به‌عنوان مقدمه اين دعوا قابليت رسيدگي دارد.

نمونه متن دادخواست اثبات بیع

نام خواهان: آقای/ خانم ……………………………………….

نام خوانده: آقای/ خانم ……………………………………….

خواسته: اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی

دلایل و منضمات: مبایعه‌نامه عادی شماره ……؛ و شهادت شهود

ریاست محترم شعبه ……دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان ……………………

با سلام

احتراماً به استحضار می‌رساند این‌جانب از خوانده محترم آقای/ خانم……. در مورخه ………… یک باب آپارتمان به شماره پلاک ثبتی ………؛ و مساحت…………متر به‌صورت قراردادی خریداری کرده‌ام و نیمی از ثمن معامله را فی‌المجلس به فروشنده (خوانده) پرداخت کرده‌ام.

آقای ………………… و آقای ………………… نیز به‌عنوان شاهد معامله حضور داشته‌اند و قرارداد را امضا کرده‌اند و مدارک آن موجود است. برای پرداخت الباقی ثمن معامله سه فقره چک به شماره‌های ……؛ و……… و……… به خوانده محترم تحویل دادم که در موعد مقرر چک‌ها وصول شده است.

اما خوانده محترم به تعهد خود مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی عمل‌نکرده است؛ و با وجود مراجعات مکرر تاکنون نتیجه‌ای حصول نشده است؛ لذا از محضر دادگاه محترم باتوجه‌به امتناع خوانده از انجام تعهد خود برای انتقال سند تقاضای صدور حکم مبنی بر اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان مذکور مطابق مقررات قانونی مورد استدعا است.